核心板块供地比例下降！苏州三批次土拍看点如何？

• 2023-06-17 16:36:13 来源：克而瑞苏州房产测评

土地市场向来是楼市的风向标。

5月末，苏州第二批次土拍收官，9宗地块中7宗溢价成交，多宗刷新板块楼面价，超出了市场预期，热度一时高涨。

土拍的热度提升，主要也与供地质量有关，二批次土拍大部分地块位于区域核心、次核心板块，所以苏州二批次土拍不管是溢价地块的占比还是整体溢价率的实现，环比均有较大的上升。

【资料图】

就在下周日（6月25日），2023年苏州三批次土拍即将开槌，包括相城6宗、园区2宗、姑苏区2宗、吴中区1宗、吴江区1宗。

从第三批次土拍挂出的12宗地块来看，核心区域供地比例已经开始降低。

虽然从地块素质条件来看，本次挂牌地块没有前两轮优质，但也有一些亮点地块，比如说园区斜塘2宗、姑苏区胥江、南门2宗宅地，这些地块未开先火，提前锁定了市场热度。

接下来就跟着分析师，一起看看这些热门地块的亮点吧！

壹

姑苏区

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第三批次集中供地，姑苏区继续出让了两宗优质涉宅地块，分别位于南门与胥江板块。

2023年以来，姑苏区已经挂出了5宗涉宅用地，达到了近年来挂牌数量之最。

-南门市实小北地块-

苏地2023-WG-25号地块是第三批次土拍中最具看点的地块之一。

地块在规划调整之初就备受市场关注。今年4月，《苏州市南门单元控制性详细规划01基本控制单元调整》中提出对该地块进行规划调整，调整不到两个月就进行了出让。

地块占地约3.42万㎡，根据规划地块共包含A区、B区、C 区，A 区为城镇住宅用地，区域内居住建筑最小户型不小于160㎡，B区为城镇住宅、科研混合用地，区域内内居住建筑最小户型不小于140㎡，C区为地下空间，地块起拍楼面价28456元/㎡。

目前，地块处于净地状态，周边都有栅栏围起。

地块位处主城核心，周边配套也十分完善。

交通上，地块毗邻4号线人民桥南站，是妥妥的地铁盘。

商业配套，苏纶场就位于项目北侧，汇邻广场、环宇荟等商业都在附近不远处，另外南门商圈今年改造后的泰华商城与金地广场也将与我们见面。

最重磅的就是其教育资源，地块一路之隔就是苏州市实验小学、苏州市实验小学附属幼儿园。

南门板块已经断供多年了，上一个新房项目还是21年入市的东原印长江，项目备案均价36188元/㎡。

目前楼市主要以二手房市场为主，板块内部分二手房在苏州市实小学区光环之下，一些房龄较长的“老破小”均价都在4.1-4.5万元/㎡，次新房如朗诗南门绿郡成交均价更是达到了6.1万元/㎡。

优越的地理位置赋能下，地块大概率触顶摇号，而随着苏州限价放开，未来这宗涉宅地块入市后也或将重新定义板块价格体系，市场表现值得期待。

-胥江运泰路南24号地块-

苏地2023-WG-24号地块位于吴门桥街道运泰路南、凌波路东，西侧紧靠京杭大运河，拥有运河景观。

地块占地面积1.86万㎡，容积率1.6，起拍楼面价为20000元/㎡。

根据要求，项目最低装标2000元/㎡，同时住宅户型面积不低于120㎡，其中，140㎡以下户型不超过总户数的30%，又一个改善大平层项目要来了。

地块位处胥江板块，各项生活配套也十分成熟。

交通方面，地块距轨交5号线双桥站约800m，一站可直达轨交2号线、5号线换乘站劳动路站；向西约1公里就是轨交3号线与5号线换乘站索山桥西站，公共交通十分便捷。

教育方面，周边有胥江实验中学、苏州市劳动路实验小学校等学校；

商业方面，胥江龙湖天街即将于今年7月开业。此外，地块距狮山核心商圈也仅2公里左右。

目前板块内新盘仅桃溪澜园在售，项目最后一批次房源于近期取证，其整体备案均价4.2万元/㎡，较此前价涨2%。待入市项目仅仁恒48号项目，距地块近600m，目前规划已出炉，住宅部分打造为9-11层低密洋房。

地块周边次新二手房仁恒公园世纪、海胥澜庭等挂牌价格在4.7-5.4万元/㎡，项目入市后将有一定倒挂优势。

待桃溪澜园最后一批房源售罄，胥江板块也将进入房荒，胥江24号地块的出让也是对板块新一轮的补仓，预计该地块开拍时，热度也不会低。

贰

工业园区

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工业园区有两宗宅地出让，均位于斜塘板块，从去年开始斜塘板块供应迎来了爆发。

-斜塘东宏路南26号地块-

斜塘板块持续供应，苏地2023-WG-26号地块位于东宏路南、金堰路西，是《斜塘河南退二进三规划公示文件》中规划调整的地块之一。

地块体量不大，占地约2.5万㎡，容积率2.0，起拍楼面价24500元/㎡。

根据规划，地块装标为3000-6000元/㎡，并且有人才房。

地块位置也非常不错，就在在建轨交6号线金家堰站西侧，片区内还规划了2所幼儿园、1所九年一贯制学校、1宗商业用地和1个轨交站点，未来教育、商业配套齐全，生活与出行都十分便利。

近年来，随着奥体板块开发完善，被人们称为“奥体南”的斜塘板块也被赋予了更多的期待，板块新房市场竞争也较为激烈，华发仁恒河滨雅苑、保利天珺、象屿天悦东方项目产品定位都向高端改善转化，成交表现也可圈可点，板块房价在4.5万元/㎡左右。

地块所处的东宏路片区内还有多宗涉宅用地待出让，未来也将是斜塘板块的供应主力，片区内规划打造为园区南高品质滨水社区。

值得一提的是，与地块一路之隔号苏地2023-WG-17号，在5月末的第二批次集中土拍中，竞价41轮后，进入摇号环节，由华润置地斩获，溢价率15%，板块热度上升了新的高度。

这也使得即将出让的斜塘26号地块热度提前锁定，地块能否同样触顶摇号，让我们拭目以待。

-斜塘原莲花停保厂地块-

斜塘板块另一宗待出让地块位于星塘街和独墅湖大道交汇处，地块原为莲花公交停保场。

地块原为公交场站用地、公园绿地和水域地块，在今年发布的《2023年第一批次局部地块控规调整公示文件》中调整为了两宗居住用地。

本次出让的地块占地面积约为3.7万方，容积率1.8，起拍楼面价22000元/㎡，目前地块的公交停保场仍待拆除。

根据要求，地块装标为2000-5000元/㎡，并且有人才房。

地块位于斜塘老街，周边配套也较为完善。地块距在建轨交8号线东延路站与在建轨交6号线约1.5公里左右，南侧就是独墅湖大道，交通较为方便；周边有莲花商业街、联丰广场等商业，距奥体商圈也只需约3公里车程。

地块离在售的斜塘三子都有一定距离，二手房市场，周边的安置房小区莲花新村挂牌价在2.5万元/㎡左右，不具备参考性。与地块一路之隔的翰林缘挂牌均价3.3万元/㎡，建屋海德公园挂牌均价则达4万元/㎡。

叁

吴中区

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吴中区本次仅有1宗宅地出让，位于城南板块。

-城南枫津路西28号地块-

苏地2023-WG-28号地块位于吴中区城南街道澄湖东路北侧、枫津路西侧，占地约4.1万㎡，容积率1.6，起拍楼面价为15000元/㎡。

根据规划，地块单套户型不低于120㎡，装标不低于2000元/㎡。

地块周边生活氛围浓厚。家门口就是在建地铁7号线枫津路站，自驾方面可通过吴中大道、东环南延等城市快速路，出行便捷。

地块南侧一路之隔就是碧波中学与碧波实验小学，东北侧为枫津实验小学，未来就学也较为方便。东吴龙湖天街、城南印象生活广场等商业配套距地块也不远。

板块在售新房项目也不少，枫津路西地块一路之隔就聚集了目前城南板块主力在售新房项目，万科保利滨河湾、晴翠璟园、明月滨河、中交春映东吴等价格都在2.8-2.9万元/㎡，不过所剩房源均不多了。

纯新盘有龙湖云河颂即将开盘，项目打造6栋9-10F建面约178-225㎡洋房，容积率1.4，是吴中城南少有的纯洋房社区，随着项目入市，城南板块备案均价或也将有所突破。

吴中城南板块规划起点虽不及几大新城板块，但整体区位优越，交通便捷，生活配套完善，从自住角度来说，对改善客户较为友好。

肆

相城区

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苏州第三批次集中供地中，相城区一举推出了6宗宅地，总出让面积约为23万㎡，成为了三批次供地主力军。

6宗地块涉及黄埭、黄桥、澄阳与元和板块，核心、次核心、乡镇板块“雨露均沾”，其中元和板块的两宗涉宅用地值得关注。

-元和华元路南33、34号地块-

元和板块33、34号地块位置相邻，两宗地块的容积率都很低。

苏地2023-WG-33号，位于相城区元和街道华元路南、柴米港东，占地面积3.95万㎡，容积率1.3，起拍楼面价16000元/㎡。

苏地2023-WG-34号，位于相城区元和街道华元路南、蠡塘河东，占地面积约2.2万㎡，自带商业，容积率1.2，起拍楼面价15679元/㎡。

这两宗地块早在今年3月“相城高新区城市价值品鉴会”上就有过展示，根据规划，两宗地块均要求单套户型不小于120㎡，且装标均不低于3000元/㎡。

两宗地块位于元和板块所规划的“阳澄新城宜居宜业中心”片区，居住氛围浓厚，配套也较为丰富。

交通方面，地块周边设有在建地铁8号线站点，北侧在建春申湖隧道未来可直接到达园区。

教育方面，周边有陆慕高级中学、苏州大学阳澄湖校区等众多教育资源，形成教育组团特色。

商业方面，目前周边商业较为匮乏，地块距相城天虹约3公里左右，驱车还是比较方便的。

地块邻近阳澄湖，周边都是低密度住宅项目，二手房挂牌均价在1.9-2.9万元/㎡，其中别墅、叠加、洋房项目的二手房价格均在2.5万元/㎡以上。

华元路南周边片区已经很久没有新房供应了，以这两宗地块的低密属性与地理位置，未来或将打造低密度住宅。

伍

吴江区

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吴江区本次出让的地块位于吴江太湖新城板块，近吴江汽车站附近。

-太湖新城长安路东6号地块-

WJ-J-2023-006号，位于吴江太湖新城东太湖大道北长安路东，占地面积约3.4万㎡，容积率1.8，起拍楼面价10262元/㎡。

地块位于吴江太湖新城板块，距离轨交4号线与吴江汽车站很近，公共交通出行较为便捷，周边还有万宝财富广场、吴江天虹等大型商业综合体，各项配套较为丰富。

作为吴江区楼市“王牌”的吴江太湖新城，近年来城市资源配套不断兑现，板块价值备受市场认可，板楼市竞争也比较激烈，板块产品类型含括叠加、洋房、小高层和高层，类型丰富。

近年来，吴江太湖新城项目在户型尺上也不断进阶，板块红盘中建丨吴江城投笠泽之星加推起步房源就在约149㎡，项目4月最后一批次洋房取证，取得了劲销8成的成绩，其备案价也是当前吴江区的天花板34050元/㎡。

中建|吴江城投·笠泽之星从首开到三次加推均表现抢眼，形成了抢购热潮，多次登顶克而瑞的热销榜单，荣获克而瑞2022年度吴江高端改善商品住宅销售金额、套数与面积三冠王。

项目位于苏州湾核心位置，紧邻地铁4号线笠泽路站，交通便捷，板块内教育资源隶属区域头部梯队，万象汇、吾悦广场商业综合体环伺，可满足生活、购物、娱乐等需求。

项目由19栋7-9F洋房和7栋15-17F小高层组成，主力在售为建面约160㎡阔景平层、205-280㎡奢装洋房，清一色的大平层，改善属性纯粹。

户型设计上，笠泽之星全部采用大横厅设计，让空间和视野更加开阔舒朗，有效地保证了生活动区空间的较大化。

装修标准上，三大件配备博世地暖、三菱重工空调、霍尼韦尔新风系统等一线品牌。厨卫系统甄选德系精工大牌汉斯格雅、杜拉维特，搭配家电行业中的爱马仕-德国AEG。（实际交付标准为该品牌或同档次品牌）

在社区景观打造方面，项目打造中式园林示范区，目前已盛大开放；利用架空层、公共空间平台等打造“全年龄 lobby 会所”，满足业主全龄段的娱乐休闲需求。

总得来看，不论是项目配套、社区景观，还是户型、装修，中建|吴江城投·笠泽之星都拥有苏州前列的品质与水准。

太湖新城长安路东6号地块周边也很久没有新房供应了，周边的小区也有一定年代，二手房价格在1.9-2.2万元/㎡，未来地块项目入市或能够缓解周边积压的改善需求。

上述盘点的8宗地块，总体来说都有一定亮点。

如今，随着苏州头部价值板块园区核心、新区狮山“余粮”越来越少，下一阶段的土地供应，或将逐步转向区域次核心板块。

在6月初结束的杭州、武汉、重庆等城市的土拍来看，土拍“冷热不均”现象仍然凸显，土地市场仍存在明显分化。随着土地市场竞争加剧，部分房企拿地策略也开始从聚焦中心区域向周边延伸，如杭州、南京土拍也有非核心地块溢价成交的案例。

而接下来苏州土地市场热度能否持续？面对苏州次核心板块宅地，民企参与度将如何？

6月25日，苏州第三次集中土拍，我们拭目以待。

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