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260公顷！广州发力“工改工”，9大试点项目出炉！

2023-05-17 16:21:42 来源：房地产导刊

有效盘活存量用地，关乎实体经济发展的未来，也为加快推动城市高质量发展蓄势加码。

(资料图片仅供参考)

近日，广州市为2022年度9个村镇工业集聚区更新改造试点项目规划实施促进示范点进行授牌，为村镇工业集聚区“改造方案编审、产业策划引入、落地实施评估”提供全流程规划支撑服务，保障村镇工业集聚区改造项目有序推进，以点带面，打造一批村镇工业集聚区改造的广州样板。

目前，广州9个更新改造试点项目总用地面积约260公顷，顺利实施后，预计可提供近650万平方米建筑面积的新增产业载体；项目达产后，预计可实现工业总产值约500亿元，贡献税收约22亿元，约是现状产值和税收的10倍。

发力“工改工”，以存量工业用地升级改造，提升产业发展效能和效益，无疑是一个地区推动新时代制造业高质量发展的关键一招。

随着新增用地增长空间日益受限，广州当务之急，是加快推动村镇工业集聚区等低效用地升级改造，向土地要效益，向存量要空间，为产业发展提供高质量、低成本的产业载体。

番禺区石碁镇桥山村草岗村镇工业集聚区整体风貌效果示意图

南沙区放马村镇工业集聚区更新改造试点项目效果示意图

探索村镇集聚区改造样板

村镇工业集聚区，是广州实体经济发展的重要空间载体。

一方面，村镇工业集聚区用地成本低，可以提供“制造业立市”所需的“快载体”，即成本相对较低又能够比较快导入的载体，成为中小微企业的聚集地；另一方面，作为产业链的重要一环，村镇工业集聚区具有“产业生态链稳定器”的功效，还是孵化科技创新企业的优渥土壤。

目前，广州村镇工业集聚区约2705个，总占地面积约132平方公里，约占全市现状工业用地的1/3。

集聚广州半数以上初创企业、中小微企业的村镇工业集聚区，已日渐成为提升实体经济能级、促进产业空间转型的重要抓手和城市提升土地利用效率，促进产业转型发展的重要途径。

自2019年以来，广州逐步推进村镇工业集聚区更新改造，打造了一批高品质示范园区，助力全市产业高质量发展。

去年8月，广州市规划和自然资源局、广州市工业和信息化局通过大量调研，针对村镇工业集聚区土地整备难、改造成本高等难点堵点问题，研究出台了《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》，在调配用地规模和指标、完善历史用地手续、产业用地配套设施比例、产权分割转让、提高土地利用效率等方面的创新政策支持，有效减轻了项目土地二次开发成本，探索了村镇集聚区改造的广州样板。

这些村镇工业集聚区的改造，离不开国土规划的全流程保障。为切实指导试点项目高质量推进，广州市城市更新土地整备保障中心向更新改造试点项目授予“规划实施促进示范点”牌匾，广州市增城区上境村村镇工业集聚区、南沙区放马村村镇工业集聚区、番禺区桥山村草岗村镇工业集聚区等9个村镇工业集聚区更新改造试点项目规划实施促进示范点正式获得授牌。

优先考虑产业导入

村镇工业集聚区改造需要“软硬兼修”，重空间也要重产业的内核。

南沙区放马村村镇工业集聚区，是南沙区唯一入选广州市村镇工业集聚区更新改造首批试点的项目，拟打造成一个海洋装备与海洋科技创新示范基地。

南沙放马村镇工业集聚区更新改造试点项目，以“产业空间两手抓”的方式展开。该项目结合当地产业土壤的产业资源、产业资源优势，整合创新要素，集聚创新资源，扎根前沿产业领域。在空间上，该项目围绕主题产业划分功能分区，面向产业发展需求，进行定制化空间供给。

增城区仙村镇上境村村镇工业集聚区更新改造项目是试点项目中，广州首个完成土地出让和企业摘牌的同类项目。

“最‘快’的背后离不开我们优先考虑产业导入的策略。”广州市规划和自然资源局增城区分局党组成员、副局长谭朱安表示，在前期谋划阶段，项目将“改什么”作为重点，瞄准增城区“车显芯”主导产业，提前统筹谋划产业导入和招商，将“需求”同“供应”挂钩，实现高质量改造。

上境村项目目前正在建设以智能汽车零部件、汽车电子及相关配套产业为主导的智能网联汽车产业园区，改造后投资强度达800万元/亩，整体产后预计年产值约83亿元，年税收约3.3亿元，相比改造前均提高超过了60倍。

不搞“一刀切”，“多条腿走路”

“在对待村镇工业集聚区，既不能‘一刀切’推倒重建，也不能因循守旧，放之任之。”广州市规划和自然资源局副局长邓堪强表示，村镇工业集聚区改造应坚持多条腿走路，政府发挥统筹和引导作用，充分调动市场主体的积极性。

在邓堪强看来，在保障村集体利益的前提下，通过政府收储、村集体自改、企业合作改造等多种模式盘活存量用地，是推动村镇工业集聚区改造行稳致远的一条可行路径。

番禺区石碁镇桥山村草岗村镇工业集聚区是入选广州市村镇工业集聚区更新改造首批试点的项目之一。该项目通过植入数字经济引擎，打造现代产业体系，立足“工改工”主导方向，建设以智能网联汽车与节能环保装备关键零部件制造为主导的智造基地。

在探索供地模式时，该集聚区借鉴先进经验，使用“旧改+挂账收储”模式，村集体和前期服务企业完成土地整理工作，将集体土地转为国有；政府再通过公开出让方式出让土地、收取土地出让金；按有关政策规定和挂账收储协议约定向原土地权属人支付土地补偿。