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郑州宝龙广场重装归来 革旧图新昔日商业老将重新出发

  • 2021-09-27 11:20:00 来源:河南商报

11年前,郑州尚是百货商业主导时代,丹尼斯、大商、王府井激战正酣。郑州CBD雏形初现,这个后来由绿城百合、联盟新城、顺驰第一大街等高档社区构筑的富人区,入住率还很低。农业路一路向东延伸,横穿了这片富人区。

也是在同一年,很少有人注意到,郑州东西走向的黄金大道农业路,在关虎屯和九如路的交会处,各自被新田和外来商业巨头宝龙相中,建成开业了新田国贸360广场和郑州宝龙广场。也很少有人预料到,同一年开业的这两个购物中心,冥冥之中将郑州商业带入了购物中心时代。一北一东,它们是郑州购物中心的原点。

11年后的今天,一年连开20多家的速度,将郑州彻底拖入购物中心同质化竞争时代。市场饱和,各家差异化运营,大卫城走重奢路线,新田国贸360主打潮Buy地,正弘城做高端潮流。

其中,一直走得不太顺遂的郑州宝龙广场,在坚守了11年后,以新进主力店、引入地铁铺、重装硬件的形式,宣告复苏,它要和过去彻底告别。

曾经的郑州购物中心元老,要重装归来了!

重招主力店宝龙广场焕新升级

郑州宝龙广场的焕新,已经筹备酝酿两三年。

从焕新后的主力品牌店就可知一二。早在2018年年初,商场招商团队已经接洽上超继运动,中间历经一年半的对接、谈判和调整,在2019年下半年终于签约。

由于地铁施工延期,导致A区外场一直不具备开业条件,郑州宝龙多次为超继运动进行开业延期。疫情与洪水期间,超继运动试营业受阻,郑州宝龙为其进行了多次物业费及租金的减免,力保超继运动正常经营。

招揽河南菜连锁领先品牌“解家河南菜”的历程,同样一波三折。从对接到签约,中间历时一年,商场方需要同时与业主和原有商户协调谈判,复杂程度可想而知。不过,招商团队从未放弃。现在,解家河南菜已经成为周边居民聚餐和举办宴会的首选之地。

从中可见,为了商场重现荣光,为给周边消费者带来全新惊艳的宝龙,运营团队努力将原本陈旧的购物中心精细打磨,通过品牌新进、运营再造使之产生新的价值空间。

郑州宝龙广场分为ABC三个区。以天泽街为分界线,东为B区,西为A区。整个商场能否成功激活的关键在A区,此次重整,核心就在A区。而盘活A区的核心在于主力店引入。

主力店招商,关系着购物中心的成败。在招纳主力店上,运营团队颇费心思。已招纳的这些品牌在业内个个耳熟能详:超继运动是河南专业的综合运动休闲品牌经营公司,在河南有超过15家大型卖场、100多家专业品牌专营店和多个运动场馆,此次拿下了1万方米面积,接替宝龙原有的奥特莱斯店;Maria明星范KTV是定位高端的沉浸式KTV,计划于今年10月底开业,Discovery星河里是大型地下水系步行街项目,计划于2022年开业。

不仅仅是软件上升级,在硬件上,宝龙也进行了大刀阔斧的重整。自2017年以来,郑州宝龙先后投入4000万元,进行了空调主机更换、屋面防水维修、监控系统改造、地铁接驳通道施工、基础设施翻新等工作。

重装后的郑州宝龙广场,主打全新社交型社区购物中心,以更新的颜值、更时尚多元的场景、更专业的运营团队、更具体验感的商业服务,打通受众与商业的情感链接,打造服务周边消费客群的潮流打卡地,打造个化情感需求下的商业艺术空间。

辐射周边优质客群主打差异化运营

当下,购物中心同质化竞争日趋严重。

有数据显示,2010~2020年,全国购物中心总面积从4987万方米增长到43800万方米。从郑州来看,即便遭受疫情重创的2020年,依然有18个商业项目开业。

有着11年历史的郑州宝龙广场,在购物中心不断增多且迭代升级的当下,也无法规避白热化竞争挑战。此次调整升级,宝龙的重心即是差异化。

业态成熟度高的B区,是郑州儿童全业态最为丰富集中的社区购物中心,在市场上难有敌手。B区集中的儿童业态品牌包括卡奇诺、反弹蹦床公园、艾贝瑞亲子游泳、宝贝在线、安踏kids、大黄蜂、大嘴猴kids等,并由此衍生聚集了大山外语、番茄田、红舞鞋、曼舞青春、励步英语、学而思等教育机构。这些儿童业态在逐渐成为宝龙强势业态的同时,也变成了宝龙的一个标签。

宝龙有意识地在增加体验业态。无论是汤悦温泉、双合园,还是discovery星河里、喜鹊愉家,宝龙都在竭力增加消费者的停驻时间,让其在商场内每个店铺都能找到与众不同的记忆点。

此外,宝龙的区位优势也在慢慢发力。宝龙身处高档片区,以宝龙为中心的周边1.5公里范围内,云集了绿城百合、联盟新城、顺驰第一大街等20多个高档小区。但11年前刚开业时,小区入住率低,宝龙的区位优势未能充分发掘。11年后的今天,这些入住率爆棚的小区,释放出的极强的购买力和人口红利,无疑会给焕新后的宝龙带来巨大消费潜力。

地铁铺也在慢慢成为宝龙的一大优势。“地铁一响、黄金万两”的财富规律,放在任何区域都能应验,北京、上海、广州等城市地铁沿线商铺出租率基本在100%,全国地铁附的商铺租金水均值高75%左右。

宝龙已经斥资在修建地铁接驳通道,该项目完工后,可以使地铁4号线与宝龙广场A区地下一层实现连通,从而实现地铁直通项目的规划。这也就意味着,依赖与地铁无缝接轨带来的庞大客流量,宝龙将成为市场上炙手可热的地铁商业。

区域内庞大的非富即贵的消费客群,较具增值潜力的地铁物业,主打服务周边的社区型购物中心定位,均是宝龙复兴的底牌。手握这些底牌,即使在1.5公里之外熙地港的冲击下,依然不卑不亢。

革旧图新昔日商业老将重新出发

11年前,自带流量、手握王牌的郑州宝龙广场,本可以创造一番辉煌。

然而,先天物业销售占主导的设定,注定了结局。物业自持比例过低,经营权和管理权分离,前期虽方便开发商迅速回笼资金,却给后期商业有序统一运营埋下诸多隐患。这也是宝龙项目落地11年来一直不温不火的症结所在。

最初,宝龙引入了当时郑州市场上罕见的奥特莱斯项目。但项目太过新锐,并未能在当时的消费群体中引起较大反响。两年后,奥特莱斯撤场。主力店空置,业主不满租金收益过低走上维权路,再加上2017年地铁4号线施工影响,宝龙陷入困境。

对于这些问题,宝龙现任运营管理团队并未避讳。相反,他们总结引发困局的种种因素,趋利避害,选择重新出发,希望凭借努力、用心和专业,重新获取业主、租户和消费者的心。

经过调整后的宝龙,客流在不断提升,区域业态划分明晰,入驻品牌在业内几乎均处一线,越来越多的周边消费者选择携家带口在宝龙过周末。

有着11年历史的郑州宝龙广场,既是商业老将,也是改革新兵。抛掉过往、重新出发的郑州宝龙广场,以“家门口”社区生活MALL为定位,涵盖“生活购物、餐饮、社交、休闲娱乐、教育培训”等多种业态为一体,以全新面貌服务周边百万级居民生活,为郑州全态化社区商业生活助力添彩。(记者李兴佳/文受访者供图)

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